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¡ME VOY A COMPRAR UNA CASA!

                ¡ME VOY A COMPRAR UNA CASA!                                                        


Cuando a una persona le llega la hora de abordar la compra de su primera casa –o segunda, tercera…-, se encuentra con 2 diferentes formas de abordarla;
-    De forma personal o de la mano de una inmobiliaria. 
Sea cual sea la forma que tú decides hacerla, es cierto que la decisión de comprar una vivienda, es una de las decisiones más importantes de nuestra vida, por el desembolso económico, principalmente, que ello conlleva. Pero también, es una de las decisiones que más ilusiones conlleva, sobre todo si es la primera vivienda que adquieres en tu vida. 
Yo aún recuerdo, la primera casa que tuve y que la adquirí en obra. Aún recuerdo los meses de espera, con agobio e ilusión mezclada. Meses que me dieron tiempo a decorar mentalmente la casa; meses luchando con el escalímetro –(es una regla especial cuya sección transversal tiene forma prismática con el objetivo de contener diferentes escalas en la misma regla) Se emplea frecuentemente para medir en dibujos que contienen diversas escalas. En su borde contiene un rango con escalas calibradas y basta con girar sobre su eje longitudinal para ver la escala apropiada. Se puede utilizar para medir escalas no definidas en su cuerpo (haciendo los cálculos mentalmente).-, midiendo los muebles que yo quería comprar, en el plano que me facilitaron en la promotora! Qué ilusión! 

 

Si te encuentras en esa fase, de búsqueda de vivienda, hay muchas cosas que debes tener en cuenta, sobre todo, si vas sola en ese camino, sin una agencia o asesor inmobiliario profesional que te ayude, en la búsqueda de tu hogar.
Yo siempre he ido acompañada de profesionales inmobiliarios y jurídicos –teniendo en cuenta que en mi familia hay profesionales inmobiliarios, qué mejor manera para adquirir algo en su precio y con la tranquilidad de que me iban a aconsejar muy bien- cada vez que he vendido y/o he comprado una casa. Siempre y eso, que yo soy profesional del sector inmobiliario y como abogada, tengo conocimientos de contratos y demás. Pero si soy sincera, no es lo mismo asesorar a un tercero que a ti misma, ya que la carga emocional, no es la misma.


Por ello, ahí van una serie de consejos, a la hora de adquirir una vivienda:

1.- Evidentemente, lo primero que hay que tener en cuenta es, el DINERO: ¿cuánto puedo gastarme?                                   
Está claro que sin saber con qué contamos, nos es más difícil, determinar dónde y qué podemos comprar. Es evidente que no es lo mismo, disponer de todo el capital para adquirir una vivienda, que disponer de parte, de la mitad o de sólo un 20-30%. Hay que tener en cuenta que, si vas a pedir un crédito hipotecario, mínimo has de tener el 20% de la tasación que hace el banco de la vivienda que tú quieres comprar o mejor un poco más. Los bancos, aunque en este mismo momento estén más predispuestos a conceder crédito, es raro que te den más del 80% de la tasación de la vivienda que quieres comprar. Haberlos, los hay, pero has de tener un respaldo importante detrás de ti sea patrimonial, personal o económico.
A la hora de que un banco te conceda una hipoteca, van a mirar muy mucho, los ingresos de los que dispones mensualmente y no te darán una hipoteca si la cuota resultante superara el 40% de los ingresos netos mensuales que tengas, a la compra de una vivienda. Y ello es algo lógico, debido a que ellos quieren asegurarse el cobro mensual de la cuota de la hipoteca, y ese cálculo de no más del 40%, es un cálculo lógico teniendo en cuenta que con el 60% restante has de vivir, comer, pagar pagos obligatorios, etc. Y, ¿cómo se hace ese cálculo? Divide tus ingresos netos anuales entre 12 y del resultado, calcula el 40% de esos ingresos mensuales, es decir, multiplica por 0,4 y el resultado es la cuota mensual máxima idónea para ti. Ten cuidado y no te ahogues.
Los gastos de compra del inmueble: en el sector inmobiliario, solemos decir a los clientes que rondarán entre un 10%-12%, dependiendo de compra de obra nueva o compra de segunda mano y si existe hipoteca. Si no hay hipoteca, evidentemente serán menor.
2.- Tras tener claro cuánto te puedes gastar, nos da la pista de conocer dónde quieres vivir o dónde puedes vivir. Y es que cuan importante es saber que con lo que tengo, dónde puedo comprar, vivir.
La zona donde vivir y empezar una nueva etapa de tu vida, es muy importante, porque ello conllevará en muchas ocasiones; los futuros amigos que puedes tener; los futuros colegios de los que puedes disponer para la educación de los futuros niñ@s; los comercios que puedes disponer para tu día a día; la distancia de tu trabajo y con ello la disponibilidad de medios de transportes; el ocio del que podrás disponer; la cercanía de un centro sanitario, de un parque infantil, etc.

3.- Y tras todo esto, nos ponemos a la labor de la búsqueda de la casa, del hogar, tú hogar, en las zonas donde puedes o puedes y quieres vivir. 
Aquí está claro que la mayoría de los pisos que están en el mercado, están en inmobiliarias, sí, la gran mayoría. Mi consejo es, que acudas a un buen asesor inmobiliario que se dedique a buscar tú casa, que sea tus ojos y te evite a ti el estrés de buscar o contactar con una y cientos de diferentes inmobiliarias. La mayoría de la gente, va de una inmobiliaria a otra. No todas las inmobiliarias te van a dar el servicio que te mereces, por desgracia. Y de esa mala experiencia, resulta que las inmobiliarias tenemos la mala fama, injustamente merecida en el 99% de los casos. Por ello, si decides contar con un profesional inmobiliario, mi consejo es que acudas a aquél que va a ser el que se encargue de buscar tu casa y te evite el ir de un lado para otro.
Te aseguro que no todas las inmobiliarias se dedican sólo a vender y que tú seas un número más en su empresa. Busca una inmobiliaria en la que se preocupen por ti y, que tú seas lo más importante para ellos. Busca un asesor inmobiliario, con conocimientos varios; de derecho, empresarial, arquitectura, de negociación, etc. Un asesor que te haga una buena criba según tus deseos de lo que vas o no vas a ver. Para ello es muy importante que dejes claro a tu asesor inmobiliario qué es lo que buscas. Dile los metros que quieres; número de habitaciones; qué altura deseas; zona; si quieres garaje; edificio de hormigón o no, etc. Él, te hará una criba importante de los inmuebles que no te interesarían.
Yo siempre, siempre, he ido de la mano de uno y así aconsejo que lo hagas tú también si no tienes tiempo. Cuenta con un verdadero profesional, ¡que te haga sentir que te escucha!
Conocimientos mínimos a tener en cuenta, a la hora de adquirir un inmueble:
Planos: Saber leer un plano:
En el ámbito que nos concierne, un plano es: es una representación esquemática y a una cierta escala de una construcción, un terreno, una población, una máquina u otra cosa. En el mundo inmobiliario y de la construcción, se utilizan planos de 2 D y planos de 3 D.
Planos de 2D: son lo que conocemos de toda la vida. ¿Quién no ha tenido un plano en su mano?

Planos de 3 D: Estos de unos años para aquí, se han consolidado como una opción más visual. Y es que casi puedes tocar las habitaciones, sentirlas, visualizarte en ellas.
http://casaydiseno.com/arquitectura/planos-de-casas-en-3-dimensiones.html 
Todos tenemos en casa o hemos visto planos de los diferentes tipos que aquí se mencionan y, estamos familiarizados con ellos, incluso nos hemos pasado horas midiendo con el escalímetro para saber si nos encajaban los muebles que queremos encargar. Hasta hace unos años, se hacían planos en 2D pero ya es muy común verlos en 3 D. Los planos acompañados de unas bonitas infografías - combinación de imágenes sintéticas, explicativas y fáciles de entender y textos con el fin de comunicar información de manera visual para facilitar su transmisión. Además de las ilustraciones, podemos ayudar más al lector a través de gráficos que puedan entenderse e interpretarse instantáneamente.-, resuelven muchas dudas al interesado. Se usan mucho en las obras nuevas.

¿Qué diferencia hay entre, metros cuadrados construidos, útiles y totales?

Superficie construida (metros construidos): Normalmente en el mundo inmobiliario se suele tomar como la siguiente:
Aquella que incluye lo que está dentro del contorno exterior de los muros perimetrales de cerramiento y los ejes de las medianerías. Los balcones, terrazas y porches se contarían de la siguiente forma:
- terrazas descubiertas (balcones, cubiertas planas transitables...) no computarían
- terrazas cubiertas, porches... cubiertos: al 50% salvo que estén cerrados por 3 de sus 4 lados, en cuyo caso se computarían al 100%.
- espacios aprovechables bajo cubierta: computarían aquella superficie con altura libre no inferior a 1.50 m.

Se descontarían los patios de luces, pero no huecos de ascensor. El precio de una vivienda, es la cantidad de euros del metro cuadrado construido por los que hay. € m2 construido.
Superficie útil (metros útiles): es lo que disponemos cuando compramos una vivienda, en el interior, lo pisable, los metros que día a día vas a utilizar, limpiar, etc. En el mundo construcción/inmobiliario se descuenta del metro construido un 15% y te resultan los metros útiles.
En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil. 
Superficie total o computable
Superficie construida + añade la parte proporcional de los elementos comunes. 
Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines.
La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso y es la base de la tasación de la vivienda.

Cuando la gente compra una casa, tiene en cuenta una serie de características que sería aconsejable que esa vivienda tuviera: número de habitaciones, terraza o no, orientaciones, la estructura de la vivienda, el tipo de calefacción, si hay accesiblidad en el portal o no,  es a cota cero, si hay ascensor, si dispone de garaje, etc. Por ello, has de tener en cuenta todas estas cosas a la hora de adquirir tu casa, porque una casa no es algo que se compre para poco tiempo. Yo suelo decir, que has de comprar la casa, que sientas tuya, que la veas con tus muebles, con tus cosas, con tus hijos correteando, contigo leyendo un libro. La casa que al verla, te haga tic tac en tú corazón, porque así entonces, SEGURO que ¡nunca te equivocarás! Así lo he hecho yo siempre, siempre.
No son cosas que se debieran de obviar, no, ya que vivir en un piso con orientación norte u oeste, cambia mucho, no sólo el día a día sino mensualmente con respecto a la luminosidad, frío,  a la factura de la luz del mes, etc. Como en todo, para gustos los colores. Yo me he encontrado gente que quiere vivir en la orientación Norte u otros que sólo quieren Sur. Para gustos, los colores.
Todo es importante en una vivienda, como el número habitaciones, si estas son exteriores a calle, patio casa, patio manzana o ciega. Es importante, el número de baños, sin son modernos o no, si tienen bañera o ducha, si están reformados o no. Todo, hay que mirarlo todo, sí. Es muy importante, no comprar una casa de forma compulsiva. Porque el interior de puede encajar, pero hay que tener en cuenta que esa vivienda, forma parte de un conjunto de inmuebles y la suma forman parte de una comunidad de vecinos. 
Vamos, que hay que tener en cuenta, todo. 


Cosas que has de preguntar y de tener conocimiento, antes de adquirir una casa:
.- Gastos de comunidad. Fondo de derramas – es una contribución de cada vecino, extraordinaria, debido a que existen arreglos en la comunidad pendientes de hacer-. Si están aprobadas antes de la venta del inmueble, normalmente corresponden al vendedor salvo pacto en contrario. Si no están aprobadas en junta de vecinos aún, pero ya saben que algo se va a hacer, lo normal es que se negocie el precio vivienda, según la derrama a desembolsar –es consejo mío-. 
.- Calefacción central o individual? Central individualizada? Eléctrica? Dato importante.
.- Medios de transporte; autobús, metro, topo, etc…
.- Colegios cercanos, comercios, parques infantiles...

.- Si adquieres una vivienda con garaje es importantes saber si el garaje es finca independiente –tiene IBI propio, o es un anejo de la casa. Si es independiente, pagarás dos recibos de IBI. Si es anejo, no. El IBI, normalmente se cobra al titular a fecha de uno de enero del año de la venta vivienda, por lo que entre vendedor y comprador, se llega a acuerdos para el pago proporcional de ese impuesto, según los meses que uno y otro hayan o van a disfrutar Así además, lo consideran, las nuevas resoluciones del Tribunal Supremo!
.- Es importante saber la titularidad de ese inmueble, cómo se encuentra la finca registralmente, es decir, si tiene cargas –hipotecas, embargos, etc.,-  y/o se encuentra libre de arrendamientos; si tiene servidumbres que te pudieran afectar... Por ello si vas con inmobiliaria, pide a tu asesor inmobiliario que mire cómo se encuentra la/s finca/s, registralmente. Para ello, pedir siempre, NOTA INFORMATIVA al Registro de la Propiedad.


.- Cuando ya te hayas decidido a comprar una casa –finca-, para la escritura ante notario has de disponer de la siguiente documentación:
Certificado de eficiencia energética, es un justificante requerido por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo para todas las viviendas que vayan a ser alquiladas o compradas por otra persona. Esta medida quiere conseguir una mejora de energía en todos los países de la Unión Europea.
Este documento debe incorporar todos los aspectos energéticos del domicilio, sobre todo para permitir una mejor evaluación y calificación de todos los elementos que conforman el inmueble. De él se deriva un aspecto que es conocido como "etiqueta energética"

Certificado del administrador –indicando que el vendedor está al corriente de pago y si hay derramas pendientes –debes de dejarlo aclarado quién se ocupará del pago de las mismas, aunque esto se plasma en el contrato privado previo a la escritura pública y/o en la escritura notarial si se va directamente.
 IBI, impuesto de bienes inmuebles. Es necesario saber, que los Ayuntamientos cargan este impuesto al titular a fecha de 1 de enero, por lo que es normal que los compradores y los vendedores, paguen de manera proporcional a los días que han disfrutado o van a disfrutar.
Hay otros documentos a tener en cuenta, si compras una vivienda que viene de una herencia. Documentos a aportar al Notario, pero que corresponden aportar al vendedor. 
No todo termina con la firma ante notario de la compra de la vivienda, no. Porque tras la notaría, hay que liquidar la escritura y para ello si en la compra ha existido hipoteca, se encargarán la gestoría del banco con el que hayas firmado. Si no hay hipoteca, puedes liquidarla tú –yo a mis clientes que no cuentan con hipoteca, les ofrezco mis servicios, que van sin coste añadido-. Y, ¿qué es liquidar las escrituras?
Ni más ni menos que hacer los pagos correspondientes tras la firma ante notario de la compra de tú casa:
.- Pagar al notario. Lo paga el comprador.
.- Pagar el impuesto correspondiente a Hacienda. Según sea compra de obra nueva o de segunda mano, en cada comunidad se aplican unos porcentajes diferentes, pudiendo ser aquí en el País Vasco, desde el 2.5%-4% del Impuesto de Transmisión Patrimonial –conocido por ITP- hasta el 10% si es de obra nueva. Esto en viviendas –en garajes, locales…, se paga otros porcentajes-. Lo paga el comprador.
.-Pagar el Registro de la Propiedad. Lo paga el comprador.
.- Gastos gestoria, si ha habido hipoteca, la gestoria se encarga de lo manifestado anteriormente, pidiendo al cliente -comprador- una provisión de fondos para pagar todo ello. Lo paga el comprador.
.- Plusvalía del Ayuntamiento. Lo paga siempre el vendedor porque lo genera el piso que ha vendido, salvo pacto en contrario. Ahora, estamos en un momento, a la expectativa, con las diferentes sentencias que resuelven diciendo que cuando hay que pagar o no cuando se ha vendido por debajo de lo que has comprado, etc. ¡Veremos en qué queda todo!
.- Si compras una vivienda de segunda mano, hay que cambiar los datos de los suministros que dicha vivienda tenga; luz, gas, agua, basuras y por ello es importante que los vendedores a la escritura pública ante notario, lleven las facturas de todos esos suministros para facilitar al comprador el cambio en los mismos. Normalmente lo del agua y las basuras, se encarga el mismo Ayuntamiento una vez que por el notario donde se ha firmado la compra de la vivienda, le notifican la venta de un inmueble. El tema de luz y gas, con la copia del contrato de compra, se acude a las oficinas correspondientes y se cambia la titularidad y la domiciliación de los recibos del banco. Yo como profesional, ofrezco mi ayuda a los clientes, sin coste alguno, para la realización de todo esto. Si compras vivienda de obra nueva, los suministros has de darlo de alta, no hay más misterios.
¡Espero que te ayude a la hora de iniciar la búsqueda de tu nuevo hogar!

 

Cristina Areizaga